Ложь, прикрытие и полуправда об инвестициях в недвижимость
Жилье может быть отличной инвестицией, но обычно это не так. (Фото: Images Money / Flickr)
Почему так много людей думают, что покупка дома - это часть американской мечты?
Культурная программа вокруг покупки дома - а не аренды - настолько сильна, что большинство людей даже не понимают, откуда он взялся. Наши родители говорят нам, что «недвижимость - лучшая инвестиция». Этому учат в школах. Даже правительство поощряет нас покупать.
Я хотел бы поговорить о лжи, сокрытии и полуправде о недвижимости. Жилье может быть отличной инвестицией, но обычно это не так. И почти никто не проверяет реальные цифры при покупке.
Вы удивитесь, узнав, что если есть два одинаково дорогих дома - один для аренды, другой для покупки, - покупатель будет платить на 40-50% больше каждый месяц? Вот что происходит, когда вы учитываете налоги на недвижимость, страховку, плату за обслуживание и различные сборы, такие как ремонт, - чего почти никто не делает.
Покупка дома - самая крупная покупка в вашей жизни. Не стоит верить фразам типа «Я выбрасываю деньги на аренду» или «Зачем мне платить по ипотеке домовладельца?»
По правде говоря, большая часть того, во что мы привыкли верить о собственном доме, просто неправда.
Все мы, кажется, игнорируем здравый смысл, когда дело доходит до покупки дома.
Подумайте о читателе, который однажды сказал мне: «О, я плачу 1000 долларов в месяц за аренду своей квартиры, поэтому я определенно могу позволить себе 1000 долларов в месяц по ипотеке и нарастить капитал».
Я спросил ее: «Какая у вас хорошая квартира?» Она признала, что паркетные полы немного устарели, а кухня сильно устарела.
«Так вы хотите такой дом или место получше? Один с утопленными потолками, новой бытовой техникой, достаточно большим балконом, чтобы можно было развлекаться? "
Она посмотрела на меня, как на идиота. «Конечно, я хочу дом получше».
«Хорошо, но это, вероятно, будет стоить больше, чем ваша текущая арендная плата, верно?»
Лампочка погасла в ее голове.
Скорее всего, вам понадобится дом получше, чем квартира, которую вы сейчас снимаете. Все это означает, что ежемесячный платеж будет выше.
Это довольно очевидно. Но это только отправная точка.
Вы НЕ тратите аренду прямо сейчас. (Фото: Images Money / Flickr)
«Но Рамит», - скажете вы. «Покупка дома - это инвестиция! Я устал тратить свои деньги на аренду ».
Я убежден, что эту ужасную фразу - «Я не хочу тратить деньги на аренду» - придумали риелторы, потому что для многих это просто неправда.
Правильно: вы не тратите зря ренту, если живете в дорогом районе. И поскольку большинство из вас, читающих это, скорее всего, живут в большом городе с дорогим рынком недвижимости, позвольте мне повторить: вы НЕ тратите аренду прямо сейчас.
Самыми крупными «инвестициями» американцев являются их дома, а недвижимость - это также область, где американцы теряют больше всего денег.
Риэлторы (и многие домовладельцы) собираются завалить мой почтовый ящик письмами ненависти за то, что я говорю это, но на самом деле недвижимость - это самая переоцененная инвестиция в Америке. Это, прежде всего, покупка - очень дорогая, а во-вторых, инвестиция.
И отдача от этих инвестиций в лучшем случае посредственная.
Запустите числа. Экономист Йельского университета Роберт Шиллер обнаружил, что с 1890 по 1990 год доходность жилой недвижимости после инфляции была примерно нулевой.
НУЛЬ.
Что интересно, есть люди, которые говорят что-то вроде: «Я купил свой дом в 1970 году за 45 000 долларов, а теперь он стоит 445 000 долларов. Я получил прибыль в размере 400 000 долларов! »
Не правда. Они забывают о фантомных затратах.
Когда вы покупаете дом, вы не только ежемесячно платите ипотеку. Вы также должны будете платить налоги на недвижимость, страховку и техническое обслуживание, которые будут добавлять сотни в месяц к вашим расходам на проживание.
Я называю это «фантомными затратами».
Когда вы снимаете квартиру, если что-то ломается, не работает горячая вода или у вас появляются тараканы - что угодно! - вы звоните своему домовладельцу. Он или она оплачивает счет.
(Между прочим, никогда не позволяйте кому-то говорить вам: «Вы просто платите ипотеку своему домовладельцу. Если бы они теряли деньги, они бы не сдавали их в аренду!» Неправильно: ваш арендодатель может взимать только ту сумму, которую выкупит рынок . Многие домовладельцы теряют деньги каждый месяц. Удивительно большое число домовладельцев даже не осознает этого.)
Когда вы являетесь владельцем, вы должны что-то исправить или позвонить кому-нибудь, чтобы это исправить за вас. И, конечно, вы платите за это сами.
То, что здесь водопроводчик, звучит не так уж плохо. Но представьте, что в процессе владения домом, если у вас сломается крыша, это 25000 долларов. Вы должны амортизировать это по всей стоимости дома.
Давайте углубимся в это еще раз.
Допустим, вы платите 1000 долларов в месяц за аренду. Даже если ваша ипотека равна той же 1000 долларов в месяц, что и ваша арендная плата, когда вы владеете ею, вы должны добавить от 40 до 50 процентов к этой ежемесячной сумме, чтобы учесть все эти фантомные расходы. Теперь вы платите около 1500 долларов в месяц.
А если вы купите дом за 300 000 долларов сегодня, то через 30 лет он может обойтись вам почти в 1 миллион долларов.
Стоимость покупки дома более 30 лет. (Автор фото)
Неужели потратить 1 миллион долларов сейчас кажется такой большой инвестицией?
Если фантомных затрат недостаточно, чтобы напугать вас, как насчет этого: покупка дома - даже в вашем идеальном городе, в идеальном школьном районе, со всеми функциями, о которых вы когда-либо мечтали, - может помешать вам прожить то, что Я называю «Богатую жизнь». Это жизнь, в которой вы путешествуете, проводите время с семьей, нанимаете кого-то, кто готовит вам еду, и в значительной степени делаете все, что хотите.
Каким образом идеальный дом предотвращает исполнение ваших других мечтаний?
Несмотря ни на что, вы должны вносить ежемесячный платеж каждый месяц - в противном случае вы потеряете свой идеальный дом и будете следить за своим кредитным резервуаром.
Это влияет на тип работы, которую вы выполняете, и уровень вашей терпимости к риску. А это значит, что вам нужно откладывать на шестимесячный план действий в чрезвычайных ситуациях на случай, если вы потеряете работу и не сможете выплатить ипотечный кредит.
И это может означать, что вы будете сидеть за столом в костюме и работать как робот, а не вести свой собственный онлайн-бизнес на пляже, пока вы смотрите, как ваши дети играют в океане, или брать двухмесячный отпуск, чтобы отправиться с сестрой в рюкзак по Европе.
Я известен тем, что говорю, что вам не нужно отказываться от утреннего латте, чтобы сэкономить. Почему я должен сказать вам, чтобы вы бросили работу своей мечты или инвестировали в более разумные вещи, чтобы иметь дом?
Всякий раз, когда я спрашиваю кого-нибудь: «Почему вы хотите купить дом?» Есть два других распространенных ответа, которые люди, кажется, не полностью понимают. Как и американская мечта, эти мифы не могут умереть.
Я говорю о левередже и экономии налогов. И оба могут привести к потере денег.
Домовладельцы часто указывают на кредитное плечо как на ключевое преимущество недвижимости. Другими словами, вы можете вложить 20 000 долларов в дом за 100 000 долларов, и если дом поднимется до 120 000 долларов, вы фактически удвоите свои деньги.
Звучит здорово, но при этом игнорируется одна важная вещь: цена дома не всегда увеличивается. К сожалению, кредитное плечо также может работать против вас, если цена упадет.
Кредитное плечо работает в обоих направлениях. (Фото: Images Money / Flickr)
И хотя математика очевидна, когда стоимость вашего дома растет, существуют скрытые расходы, которые следует учитывать, если стоимость вашего дома падает.
Если ваш дом упадет на 10 процентов, вы потеряете не только 10 процентов своего капитала - это больше похоже на 20 процентов, если учесть 6 процентов гонораров риэлтора, заключительные расходы, новую мебель и другие расходы.
Вы должны быть готовы столкнуться с этой потенциальной потерей, прежде чем сбросите несколько сотен тысяч долларов.
Люди думают, что могут вычесть проценты по ипотеке из налогов и сэкономить кучу денег.
Будьте здесь очень осторожны. Налоговая экономия - это здорово, но люди забывают, что они экономят деньги, которые обычно никогда бы не потратили.
Это потому, что сумма, которую вы платите за владение домом, намного выше, чем за любую аренду, если вы включаете в себя техническое обслуживание, ремонт и более высокие расходы на страхование, и это лишь некоторые из этих надоедливых фантомных затрат.
Таким образом, хотя вы определенно сэкономите деньги на выплате процентов по ипотеке, чистая чистая сумма обычно является убыточной. Как говорит Патрик Киллелеа с сайта о недвижимости patrick.net: «Вы не разбогатеете, потратив доллар, чтобы сэкономить 30 центов!»
Как видите, хотя бывают исключения, в целом покупка недвижимости - не лучшее вложение для физических лиц.
Вместо этого я рекомендую консервативно инвестировать в фондовый рынок. Просто посмотрите на эту диаграмму.
VFINX по состоянию на 24 декабря 2015 г. (Фото: Vanguard 500 Index / Yahoo)
Однако вместо того, чтобы тратить несколько часов на чтение статей об инвестировании, чтобы привести в порядок наши финансы, мы думаем, что недвижимость - это разумнее. «Вложение» в дом настолько запрограммировано в умах людей, что это «естественно».
Вы должны понимать, что покупка дома - самая большая покупка, которую вы когда-либо совершали. Когда вы это делаете, вам нужно точно понимать, почему. Это означает обширное исследование.
Например, когда я покупал машину, я месяцами изучал все трюки под солнцем. У меня было 17 дилеров, которые вели переговоры друг с другом, чтобы открыть мой бизнес. И это было сэкономить несколько тысяч долларов!
Покупка дома - самая большая покупка в вашей жизни. Почему бы вам не потратить время на изучение плюсов и минусов этого?
Я не говорю, что вам нужно посвятить каждую свободную секунду своей жизни в течение года бесконечным исследованиям отчетов по расчетам и тому, что такое PMI.
Но вам нужно знать основы, и вам нужно знать гораздо больше о недвижимости, которую вы не можете просто продать на следующий день, если решите, что она вам не нравится, чем о фондовой бирже. Вы можете понять, как создать сбалансированное портфолио, потратив несколько часов на чтение нескольких ключевых книг.
Недвижимость может подойти вам. Может и нет. (Фото: Марк Моз / Flickr)
Владение собственным домом - священная корова BS: наши родители говорят нам покупать дом. Наши друзья впечатлены, если нам за двадцать. Правительство буквально поощряет нас владеть домом, предлагая налоговые вычеты. Домовладение - это американская мечта!
На самом деле, если вы совершаете самую крупную покупку в своей жизни, вам нужно нечто большее, чем слоган - вам нужно взять на себя ответственность провести некоторое исследование.
Вам нужно не только понимать основные концепции недвижимости, но и быть хотя бы средним, если не экспертом, в отношении расходов, которые обходятся в сотни тысяч долларов.
Поэтому, в то время как другие (особенно родители) могут побуждать вас купить дом - «ставки сейчас такие низкие!» - я придерживаюсь более высоких стандартов. Я настаиваю, чтобы вы делали больше, чем просто употребляли крылатые фразы («Я ненавижу платить арендодателю каждый месяц») и действительно понимаете, как работает недвижимость.
Я не хочу, чтобы через три года вы были обременены покупкой, в которой вы чувствуете себя обманутой… потому что вы никогда не уделили времени изучению того, как это работает.
Я не говорю, что недвижимость - плохая покупка для всех. Но подавляющее большинство покупателей не понимают, как работает математика… на самой большой покупке в их жизни.
Недвижимость может подойти вам. Возможно, нет. Но не принимайте самое важное решение в своей жизни, потому что это то, что вам «следует» сделать.
Рамит Сетхи - автор бестселлеров New York Times и основатель «Я научу тебя быть богатым» и GrowthLab. Каждый месяц он пишет для более 1 миллиона миллениалов. Его личные финансы и бизнес-советы были представлены в The Wall Street Journal, CNBC, FORTUNE, NPR, CNN и ABC.
комментариев